Immobilienmakler und Geldwäschegesetz: Pflichten, Schwellenwerte, Prüfung durch die Aufsicht und Bußgeld

Ein Schreiben der Regierung oder des Regierungspräsidiums liegt auf dem Tisch. Darin ein mehrseitiger Fragebogen zur Umsetzung des Geldwäschegesetzes, eine Frist von wenigen Wochen und der Hinweis auf mögliche Zwangsgelder. Viele Maklerbüros erfahren erst in diesem Moment, in welchem Umfang sie als Verpflichtete gelten. Das Thema Immobilienmakler Geldwäschegesetz ist für die Branche seit Jahren relevant, in der Praxis aber oft nur lückenhaft umgesetzt. Dieser Artikel erklärt, welche Pflichten gelten, ab welchen Schwellenwerten sie greifen, wie eine Prüfung durch die Aufsicht abläuft, welche Bußgelder und Folgen drohen und wie Sie sich als Makler oder Maklerunternehmen richtig verhalten.

Warum Immobilienmakler Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz sind

Immobilien gelten als bevorzugtes Mittel, um Gelder aus Straftaten in den legalen Wirtschaftskreislauf einzuschleusen. Hohe Transaktionsvolumen, Wertstabilität und die Möglichkeit, über Gesellschaften und Treuhänder aufzutreten, machen den Markt für Geldwäsche attraktiv. Der Gesetzgeber hat Immobilienmakler deshalb in den Kreis der Verpflichteten aufgenommen.

Rechtsgrundlage ist § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG. Wer Immobilienmakler im Sinne des Gesetzes ist, bestimmt § 1 Abs. 11 GwG:

§ 1 Abs. 11 GwG: „Immobilienmakler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt.“

Die Definition ist weit. Erfasst ist jede gewerbliche Vermittlung, unabhängig davon, ob Sie als Einzelmakler, als GmbH oder als Franchisenehmer eines Netzwerks tätig sind. Auch die reine Vermietungsvermittlung fällt unter den Begriff, auch wenn die konkreten Pflichten dort erst ab bestimmten Schwellenwerten entstehen. Auf die Größe des Unternehmens kommt es nicht an. Welche Pflichten im Einzelfall greifen, hängt davon ab, ob Kaufverträge oder Miet- und Pachtverträge vermittelt werden.

Die Pflichten für Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz im Detail

Das GwG kennt zwei Pflichtenkreise: das Risikomanagement im Unternehmen und die Sorgfaltspflichten bei der konkreten Transaktion. Hinzu kommen Aufzeichnungs-, Melde- und Registrierungspflichten.

Risikomanagement nach § 4 Abs. 4 GwG

Das Risikomanagement ist die organisatorische Grundlage aller weiteren Pflichten. Es besteht aus einer Risikoanalyse (§ 5 GwG) und internen Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG). Für Immobilienmakler regelt § 4 Abs. 4 GwG, wann ein Risikomanagement vorhanden sein muss:

§ 4 Abs. 4 GwG: „Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 müssen über ein wirksames Risikomanagement einschließlich gruppenweiter Verfahren verfügen: 1. bei der Vermittlung von Kaufverträgen und 2. bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht in Höhe von mindestens 10 000 Euro.“

Wer Kaufverträge vermittelt, braucht das Risikomanagement also immer. Wer ausschließlich vermietet oder verpachtet, braucht es nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht mindestens 10.000 Euro erreicht. In der Praxis betrifft das vor allem Gewerbeimmobilien und hochpreisige Wohnobjekte.

Risikoanalyse. Die Risikoanalyse nach § 5 GwG ist eine schriftliche Bestandsaufnahme der Geldwäscherisiken, denen Ihr Unternehmen ausgesetzt ist. Sie bezieht sich auf Ihre Kundenstruktur, Ihre Objektarten, Ihre Vertriebswege und Ihre regionalen Schwerpunkte. Ein Makler, der Eigentumswohnungen an private Selbstnutzer vermittelt, hat ein anderes Risikoprofil als ein Büro, das Gewerbeportfolios an ausländische Investorengesellschaften verkauft. Die Analyse muss dokumentiert, regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert werden. Sie ist das erste Dokument, das die Aufsichtsbehörde anfordert.

Interne Sicherungsmaßnahmen. Aus der Risikoanalyse leiten sich die Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG ab. Dazu gehören interne Grundsätze und Verfahren zum Umgang mit den Sorgfaltspflichten, zur Verdachtsmeldung und zur Aufzeichnung, die Zuverlässigkeitsprüfung der Mitarbeiter sowie deren regelmäßige Unterrichtung über Methoden der Geldwäsche und die geltenden Pflichten. Die Maßnahmen müssen zum Risiko und zur Größe des Unternehmens passen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung eines Geldwäschebeauftragten besteht für Immobilienmakler nicht. Die Aufsichtsbehörde kann die Bestellung jedoch im Einzelfall anordnen (§ 7 Abs. 3 GwG), etwa wenn sie das Risiko oder die Größe des Unternehmens für entsprechend hoch hält.

Sorgfaltspflichten nach § 10 Abs. 6 GwG

Die Sorgfaltspflichten betreffen die konkrete Transaktion. Auch hier gilt für Immobilienmakler eine Sonderregel:

§ 10 Abs. 6 GwG: „Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 haben die allgemeinen Sorgfaltspflichten zu erfüllen: 1. bei der Vermittlung von Kaufverträgen und 2. bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen bei Transaktionen mit einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht in Höhe von mindestens 10 000 Euro.“

Der Schwellenwert entspricht dem des Risikomanagements. Bei jeder Kaufvermittlung sind die Sorgfaltspflichten zu erfüllen, bei Miete und Pacht erst ab 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht.

Die allgemeinen Sorgfaltspflichten ergeben sich aus § 10 Abs. 1 GwG und umfassen fünf Elemente:

• Identifizierung des Vertragspartners und gegebenenfalls der für ihn auftretenden Person, einschließlich der Prüfung, ob diese Person dazu berechtigt ist.
• Abklärung und Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten. Handelt der Vertragspartner für einen Dritten oder ist er keine natürliche Person, müssen Sie die Eigentums- und Kontrollstruktur mit angemessenen Mitteln in Erfahrung bringen.
• Einholung von Informationen über den Zweck und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung, soweit sich dies nicht bereits zweifelsfrei aus den Umständen ergibt.
• Prüfung auf politisch exponierte Personen (PEP), deren Familienmitglieder und bekanntermaßen nahestehende Personen mit angemessenen, risikoorientierten Verfahren.
• Kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung einschließlich der Transaktionen, um sicherzustellen, dass diese zu den vorhandenen Informationen über den Kunden und, soweit erforderlich, zur Herkunft der Vermögenswerte passen.

Eine Besonderheit des Maklergeschäfts ist der Zeitpunkt der Identifizierung. Die allgemeine Regel des § 11 Abs. 1 GwG verlangt die Identifizierung vor Begründung der Geschäftsbeziehung oder vor Durchführung der Transaktion. Für Immobilienmakler gilt die Sonderregel des § 11 Abs. 2 GwG: Die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts, gegebenenfalls für sie auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte sind zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Der Makler muss also nicht jeden Besichtigungsinteressenten ausweisen lassen. Spätestens wenn sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Punkte einig sind und der Notartermin vorbereitet wird, muss die Identifizierung abgeschlossen sein. Sind auf beiden Seiten Makler tätig, muss jeder nur die Partei identifizieren, für die er handelt.

Die Sorgfaltspflichten beziehen sich damit nicht nur auf den eigenen Auftraggeber. Wer für den Verkäufer tätig ist, muss auch den Käufer identifizieren, soweit nicht ein anderer Makler für diesen handelt.

Wirtschaftlich Berechtigter und Transparenzregister

Die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten ist in der Praxis der aufwendigste Teil der Sorgfaltspflichten, besonders bei Käufergesellschaften. Wirtschaftlich Berechtigter ist nach § 3 GwG die natürliche Person, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle der Vertragspartner letztlich steht. Bei Gesellschaften ist das insbesondere, wer unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält, mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt.

Bei verschachtelten Strukturen müssen Sie die Beteiligungskette bis zur natürlichen Person zurückverfolgen. Das Transparenzregister dient dabei als Abgleichsgrundlage, ersetzt die eigene Prüfung aber nicht. Weichen die eingetragenen Angaben von Ihren Erkenntnissen ab, sind Sie zur Unstimmigkeitsmeldung nach § 23a GwG verpflichtet.

Aufzeichnung und Aufbewahrung

Alle im Rahmen der Sorgfaltspflichten erhobenen Angaben und Informationen sind nach § 8 GwG aufzuzeichnen und aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beträgt fünf Jahre. Aus den Aufzeichnungen muss nachvollziehbar sein, wer wann wie identifiziert wurde und welche Erwägungen zum wirtschaftlich Berechtigten, zur PEP-Eigenschaft und zum Risiko angestellt wurden. In Prüfungen zeigt sich häufig, dass die Identifizierung zwar erfolgt ist, die Dokumentation aber fehlt. Für die Aufsicht zählt nur, was nachweisbar ist.

Verdachtsmeldung und Informationsverbot

Ergeben sich Tatsachen, die darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand aus einer Straftat stammt oder im Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung steht, ist nach § 43 GwG unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abzugeben. Ein Anfangsverdacht im strafprozessualen Sinne ist nicht erforderlich.

Nach der Meldung gilt das Informationsverbot des § 47 GwG. Der Kunde darf weder über die Meldung noch über ein daraus folgendes Ermittlungsverfahren unterrichtet werden. Wie mit dem laufenden Vermittlungsauftrag umzugehen ist, sollten Sie vor der Meldung anwaltlich klären.

Registrierung bei der FIU

Unabhängig von einer Verdachtsmeldung müssen sich alle Verpflichteten nach § 45 Abs. 1 Satz 2 GwG beim elektronischen Meldeportal der FIU (goAML) registrieren. Für Immobilienmakler bestand diese Pflicht spätestens zum 1. Januar 2024 (§ 59 Abs. 6 GwG). Die fehlende Registrierung ist nicht bußgeldbewehrt. Die Aufsichtsbehörde kann sie aber durch Anordnung und Zwangsgeld durchsetzen und fragt sie in jedem Fragebogen ab.

Risikoindikatoren im Immobiliengeschäft

Die Sorgfaltspflichten sind risikoorientiert ausgestaltet. Bei erhöhtem Risiko sind verstärkte Maßnahmen zu ergreifen, insbesondere zur Herkunft der Mittel. Typische Warnzeichen im Immobilienbereich sind:

• Käufergesellschaften mit ausländischem Sitz oder verschachtelten Beteiligungsstrukturen, bei denen der wirtschaftlich Berechtigte nicht ohne Weiteres erkennbar ist
• Kaufpreiszahlung durch Dritte, die nicht Vertragspartei sind
• Wunsch nach Barzahlung oder nach Aufteilung des Kaufpreises in mehrere Zahlungen aus unterschiedlichen Quellen
• auffällige Abweichungen zwischen Kaufpreis und Marktwert, in beide Richtungen
• erkennbares Desinteresse am Objekt selbst, an Lage, Zustand oder Rendite
• ungewöhnliche Eile beim Abschluss ohne nachvollziehbaren Grund
• Treuhandkonstruktionen oder der Einsatz von Strohleuten

Keiner dieser Punkte begründet für sich einen Verdacht. In der Kombination und ohne plausible Erklärung sind sie Anlass, nachzufragen, zu dokumentieren und gegebenenfalls zu melden.

Wie die Geldwäscheaufsicht Immobilienmakler prüft

Die Aufsicht über Immobilienmakler liegt bei den nach Landesrecht zuständigen Behörden (§ 50 Nr. 9 GwG). In den meisten Bundesländern sind das die Regierungen, Bezirksregierungen oder Regierungspräsidien, in einigen Ländern andere Landesbehörden. Welche Behörde für Ihren Standort zuständig ist, finden Sie in unserer Übersicht der Aufsichtsbehörden je Bundesland. Die Aufsichtsbehörde ist zugleich die Bußgeldbehörde (§ 56 Abs. 5 GwG).

Der Fragebogen

Die Prüfung beginnt in aller Regel schriftlich. Die Behörde übersendet ein Auskunftsverlangen nach § 52 Abs. 1 GwG, meist in Form eines standardisierten Fragebogens. Abgefragt werden Unternehmensstruktur, Objektarten, Zahl der Transaktionen, Risikoanalyse, interne Sicherungsmaßnahmen, Umsetzung der Sorgfaltspflichten, FIU-Registrierung und Mitarbeiterschulung. Häufig werden Unterlagen angefordert, insbesondere die Risikoanalyse und Beispiele für Identifizierungsdokumentationen.

Der Fragebogen ist keine Formalie. Jede Antwort kann im späteren Bußgeldverfahren verwendet werden. Antworten Sie unvollständig, falsch oder verspätet, ist das selbst eine Ordnungswidrigkeit. Räumen Sie ein, dass Pflichten nicht erfüllt wurden, liefern Sie der Behörde den Sachverhalt für das Bußgeldverfahren. Zwischen diesen Risiken muss die Antwortstrategie liegen.

Auskunftsverweigerungsrecht

Hier setzt § 52 Abs. 4 GwG an. Der Auskunftspflichtige kann die Auskunft auf solche Fragen verweigern, deren Beantwortung ihn selbst oder einen nahen Angehörigen der Gefahr strafgerichtlicher Verfolgung oder eines Verfahrens nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz aussetzen würde. Das Recht berechtigt weder zur Falschauskunft noch zur pauschalen Verweigerung des gesamten Fragebogens. Welche Fragen betroffen sind und wie die Verweigerung formuliert wird, sollte anwaltlich geprüft werden.

Anordnung, Zwangsgeld und Vor-Ort-Prüfung

Bleibt der Fragebogen unbeantwortet oder stellt die Behörde Mängel fest, kann sie Anordnungen erlassen und diese mit Zwangsgeld durchsetzen (§ 51 Abs. 2 GwG). Typische Anordnungen betreffen die Erstellung oder Nachbesserung der Risikoanalyse, die Einführung von Sicherungsmaßnahmen, die Registrierung bei der FIU oder, in Ausnahmefällen, die Bestellung eines Geldwäschebeauftragten.

Die Behörde kann zudem Prüfungen vor Ort durchführen, und zwar auch ohne besonderen Anlass (§ 51 Abs. 3 GwG). Dabei werden Akten eingesehen, Mitarbeiter befragt und einzelne Transaktionen nachvollzogen. Eine Vor-Ort-Prüfung sollte vorbereitet sein, mit klarer Zuständigkeit im Unternehmen und einem abgestimmten Umgang mit den Fragen der Prüfer.

Den Ablauf einer GwG-Prüfung haben wir am Beispiel der Businesscenter ausführlich beschrieben. Die Schritte sind bei Immobilienmaklern dieselben: Businesscenter als Verpflichtete nach dem GwG: Prüfung und Pflichten.

Bußgeld und Folgen eines Verstoßes

Der Bußgeldrahmen des § 56 GwG

Verstöße gegen die Pflichten des GwG sind nach § 56 GwG Ordnungswidrigkeiten. Bußgeldbewehrt sind unter anderem das Fehlen oder die Nichtaktualisierung der Risikoanalyse, fehlende interne Sicherungsmaßnahmen, die unterlassene oder unzureichende Identifizierung, die fehlende Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, die unterlassene PEP-Prüfung, Mängel in der Aufzeichnung und Aufbewahrung, die unterlassene oder verspätete Verdachtsmeldung sowie falsche oder verspätete Auskünfte gegenüber der Aufsicht.

Ein Bußgeld setzt voraus, dass der Verstoß vorsätzlich oder leichtfertig begangen wurde. Leichtfertigkeit ist ein gesteigerter Grad der Fahrlässigkeit. Wer sich um seine Pflichten nie gekümmert hat, handelt aus Sicht der Behörden regelmäßig leichtfertig. Unkenntnis schützt nicht.

Der Regelrahmen reicht bis zu 150.000 Euro bei Vorsatz und bis zu 100.000 Euro bei Leichtfertigkeit. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen erhöht sich der Rahmen nach § 56 Abs. 3 GwG auf bis zu eine Million Euro oder das Zweifache des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils. Die tatsächliche Höhe hängt von Art, Dauer und Zahl der Verstöße, der Größe des Unternehmens und dem Verhalten nach Entdeckung ab. Wie das Verfahren im Einzelnen abläuft und welche Verteidigungsansätze bestehen, erläutern wir im Beitrag zum Bußgeldverfahren nach § 56 GwG.

Namentliche Veröffentlichung

Eine Folge, die viele Betroffene unterschätzen, ist die Bekanntmachung nach § 57 GwG. Unanfechtbare Bußgeldentscheidungen werden auf der Internetseite der Aufsichtsbehörde veröffentlicht, und zwar unter Nennung der verantwortlichen natürlichen oder juristischen Person sowie von Art und Charakter des Verstoßes. Die Veröffentlichung bleibt fünf Jahre online. Für ein Maklerunternehmen, dessen Geschäft auf Vertrauen beruht, kann diese Folge schwerer wiegen als das Bußgeld selbst.

Das Gesetz sieht in § 57 Abs. 2 GwG Ausnahmen vor. Die Bekanntmachung ist aufzuschieben oder anonymisiert vorzunehmen, wenn sie unverhältnismäßig wäre oder Persönlichkeitsrechte verletzen würde. Diese Möglichkeiten müssen im Verfahren aktiv geltend gemacht werden und sind ein eigenständiges Verteidigungsziel.

Gewerbezentralregister und Maklererlaubnis

Bußgeldentscheidungen wegen Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Gewerbeausübung werden ab einer Geldbuße von mehr als 200 Euro in das Gewerbezentralregister eingetragen (§ 149 Abs. 2 Nr. 3 GewO). Für Immobilienmakler ist das heikel, weil die Erlaubnis nach § 34c GewO die Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden voraussetzt und Eintragungen bei deren Prüfung herangezogen werden. Wiederholte oder gewichtige GwG-Verstöße können so im äußersten Fall die Grundlage der Berufsausübung berühren.

Strafrechtliche Schnittstelle

Das Bußgeldverfahren betrifft Organisationsmängel. Davon zu unterscheiden ist der strafrechtliche Vorwurf der Geldwäsche nach § 261 StGB. Seit der Neufassung des Tatbestands genügt für die Strafbarkeit, dass der Vermögensgegenstand aus irgendeiner Straftat stammt. Auch leichtfertiges Handeln ist strafbar. Wer trotz deutlicher Warnzeichen eine Transaktion vermittelt und dabei die Augen vor der Herkunft des Geldes verschließt, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern ein Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft. Welche Konstellationen strafbar sind, haben wir im Beitrag zu § 261 StGB und der Frage, wann Überweisungen, Krypto und Strohmann-Konten strafbar sind dargestellt.

Typische Fehler in der Praxis

In Prüfungen kehren bestimmte Fehlerbilder wieder:

• Keine oder generische Risikoanalyse. Es existiert entweder gar kein Dokument oder eine aus dem Internet übernommene Vorlage, die weder die eigene Kundenstruktur noch die eigenen Objektarten abbildet. Die Behörde erkennt das sofort.
• Identifizierung nur des eigenen Auftraggebers. Der Verkäufer wird identifiziert, der Käufer nicht, obwohl das Gesetz die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts meint.
• Gesellschaften ohne Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten. Der Handelsregisterauszug wird abgeheftet, die Frage nach der natürlichen Person dahinter aber nicht gestellt.
• Fehlende Dokumentation. Die Ausweiskopie liegt vor, aber es ist nicht festgehalten, wer wann geprüft hat, ob eine PEP-Prüfung stattfand und wie das Risiko bewertet wurde.
• Keine Registrierung bei der FIU. Die Registrierung wurde übersehen oder für entbehrlich gehalten, weil nie eine Meldung abzugeben war.
• Verdachtsmomente werden intern diskutiert, aber nicht gemeldet. Aus Sorge um den Kunden oder die Provision unterbleibt die Meldung. Das ist bußgeldbewehrt und kann strafrechtlich relevant werden.
• Unbedachte Antworten im Fragebogen. Der Fragebogen wird ausgefüllt wie ein Verwaltungsformular, ohne zu bedenken, dass jede Angabe im Bußgeldverfahren verwendet werden kann.

Was tun, wenn die Aufsichtsbehörde sich meldet

Wenn ein Fragebogen, ein Auskunftsverlangen oder die Ankündigung einer Prüfung eingeht, empfehlen wir folgendes Vorgehen.

Fristen notieren und ernst nehmen. Prüfen Sie, bis wann die Antwort erwartet wird. Eine Fristverlängerung ist in begründeten Fällen möglich und sollte frühzeitig beantragt werden. Schweigen ist keine Option; es führt zur Anordnung mit Zwangsgeld und ist selbst bußgeldbewehrt.

Bestandsaufnahme vor der Antwort. Stellen Sie fest, was vorhanden ist: Risikoanalyse, Sicherungsmaßnahmen, Identifizierungsdokumentationen, Schulungsnachweise, FIU-Registrierung.

Anwaltliche Prüfung vor Abgabe. Lassen Sie die Antworten prüfen, bevor sie versandt werden. Ziel ist, wahrheitsgemäß zu antworten, das Auskunftsverweigerungsrecht dort zu nutzen, wo es greift, und Angaben nicht unnötig belastend zu formulieren.

Lücken parallel schließen. Fehlende Dokumente können oft noch vor der Antwort oder vor der Vor-Ort-Prüfung erstellt werden. Eine nachträglich erstellte Risikoanalyse heilt den Verstoß nicht, zeigt der Behörde aber, dass das Unternehmen die Pflichten jetzt umsetzt. Das wirkt sich auf das Ob und die Höhe eines Bußgelds aus.

Vor-Ort-Prüfung vorbereiten. Legen Sie fest, wer Ansprechpartner der Prüfer ist, welche Unterlagen bereitliegen und dass Mitarbeiter Fragen nicht ins Blaue hinein beantworten. Anwaltliche Begleitung vor Ort kann sinnvoll sein.

Im Bußgeldverfahren Position beziehen. Mit dem Anhörungsschreiben beginnt das eigentliche Bußgeldverfahren. Zu verteidigen sind Vorwurf, Verschuldensgrad, Bußgeldhöhe und die Frage der Veröffentlichung. Ein Einspruch gegen den Bußgeldbescheid ist innerhalb von zwei Wochen einzulegen.

Unsere Kanzlei begleitet Immobilienmakler und Maklerunternehmen vom ersten Fragebogen über die Vor-Ort-Prüfung bis zur Verteidigung im Bußgeld- und gegebenenfalls Strafverfahren. Daneben bauen wir mit Ihnen eine GwG-Compliance auf, die zu Ihrem Unternehmen passt. Informationen zu unserem Angebot finden Sie auf der Seite Geldwäsche-Compliance und GwG-Bußgeldverfahren.

Ausblick auf die EU-Geldwäscheverordnung

Ab dem 10. Juli 2027 gilt die EU-Geldwäscheverordnung (Verordnung (EU) 2024/1624, AMLR) unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Immobilienmakler bleiben Verpflichtete. Die Verordnung führt unter anderem eine EU-weite Bargeldobergrenze von 10.000 Euro ein (Art. 80 AMLR). Wer heute ein funktionierendes Risikomanagement aufbaut, hat für die Umstellung auf den neuen Rechtsrahmen die bessere Ausgangslage.

Fazit und Handlungsempfehlung

Beim Thema Immobilienmakler Geldwäschegesetz gilt: Jeder gewerbliche Makler ist Verpflichteter, und bei jeder Kaufvermittlung greifen Risikomanagement und Sorgfaltspflichten in vollem Umfang. Bei Miet- und Pachtverträgen beginnen die Pflichten ab 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht. Die Aufsichtsbehörden prüfen auch ohne konkreten Anlass, zunächst per Fragebogen, bei Bedarf vor Ort. Verstöße können mit Bußgeldern bis 150.000 Euro, in schweren Fällen bis eine Million Euro geahndet werden, werden namentlich veröffentlicht und können die Zuverlässigkeit für die Maklererlaubnis in Frage stellen.

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie Ihre GwG-Organisation, bevor die Behörde es tut. Erstellen Sie eine Risikoanalyse, die Ihr Geschäft tatsächlich abbildet, dokumentieren Sie jede Identifizierung nachvollziehbar, registrieren Sie sich bei der FIU und schulen Sie Ihre Mitarbeiter. Liegt bereits ein Schreiben der Aufsicht vor, beantworten Sie es nicht ohne vorherige anwaltliche Prüfung. Gerne besprechen wir Ihre Situation in einem ersten Gespräch. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz und die Praxis der Aufsichtsbehörden unterliegen laufenden Änderungen. Für eine Einschätzung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Stand: Oktober 2026.